2009年，萬科首個養老社區——隨園嘉樹項目立項，萬科養老業務由此拉開序幕。從最初的養老社區模式開始探索，到后來的護理院、養老機構……萬科在養老領域擭取了大量經驗。同時也在試錯，尋找可以將“養老”大規模商業化的方式。十余年間，15座城市里布局的170余個項目見證著萬科養老的發展規模和趨勢，但當中的很多項目都汲取了隨園的能量——人才、經驗、品牌……隨園好像始終是萬科養老抹不開的“注腳”。
本文作為GLAB研究隨園嘉樹項目的系列文章之一，既是對項目本身的思考復盤，也是對未來養老方向的探索，希望能對養老從業者有所啟迪和幫助。
2010年
良渚配套成熟，為隨園奠定基礎
2011年
萬科組建養老團隊，對標日本高端養老
2012年
定位方向重大調整，第一代養老樣板房亮相
2013年
隨園首次開盤銷售，鄰里式養老價值觀確立
2014年
隨園“金十字”配套面世
2015年
隨園開園，銷售聚焦長期租賃模式
2016年
隨園護理院接通醫保
2017年
隨園護理院滿住并實現盈利
2018年
護理院業務跨地域多元探索開始
2019年
萬科養老業務收斂聚焦
2010
2011
萬科組建養老團隊，對標日本高端養老
2011年3月，萬科組建養老團隊，同管理層赴日考察并確定隨園首家設計單位——設計過日本 Suncity 老年公寓的“淺井謙團隊”。
2011年10月，萬科與在居家醫養結合服務、長期照護等領域有著豐厚經驗的臺灣耕梓醫院簽約合作。
也是在這一年，萬科獨立養老公司開始組建。原研究小組成員并入養老管理部（后升級為養老事業部），這些成員基本來源于萬科地產開發和酒店管理團隊，雖然缺乏養老項目的實踐經驗，但通過對市場、客戶及合作資源的深入接觸和思考，開始了“摸著石頭過河”的探索。
2012
定位方向重大調整，第一代養老樣板房亮相
2012年，基于市場調研和再次日本考察后，萬科第一次否定了自己的養老業務方向。并憑借在住宅產品性能上的積累，研發了隨園第一代養老樣板房。
2012年11月，多次調整后的樣板房首次在第九屆世界華人地區長期照護大會開放。萬科內部研發的40余項適老性能設計、與合作方共同研發的養老智能化報警系統和健康量測系統提供現場實地體驗，吸引了眾多業界大佬及萬科集團高管到場參觀。他們在對這套樣板房表示高度認可的同時，提出了一些思考：
代表性發言由當時耕莘醫院鄧院長和匯晨養老馬總提出。他們對健管中心的呈現方式很認同，覺得樣板房經過二次調整后無論從色調上還是功能上都有了很大提升。同時，在專業性上面提出一些完善性意見，比如血壓測量需要最先做以保證靜態的指標準確性。在此基礎上，萬科高管也提出兩點認知：一方面，隨園需要通過引進人才和實戰培訓來強化團隊能力、縮小服務差距；另一方面，可以借鑒集團內部“智慧之愛”和“日間照護中心”的研發。
會上展示的萬科自身研發的智能化系統精進了幾十版，除了適應集團管理外，最突出的是其落地的低成本與穩定性。
適老化細節-暖足器
適老化細節-智能感應燈、卡式數碼門鎖、一鍵緊急呼叫
適老化細節-轉角儲物空間、浴室安全扶手、多功能廁紙架
2013年5月，隨園首次開盤銷售。這次開盤是使用權銷售在國內首次落地，杭州萬科時任總經理劉肖明確了“關于入住門檻和服務承諾”要求，給后面的銷售帶來深遠影響：
1. 入住權銷售要設立明確的門檻，如必須注冊居住人、年齡達到55歲；
2. 簽購買合同時，子女的探視頻率要有規定；
3. 明確入住標準，登記居住人應當進行身體檢查；
4. 把服務承諾壓縮，最終合同上只體現四個模塊服務內容。
同年，萬科再次召開養老務虛會，很多內部同事和專家參會為隨園的發展出謀劃策，對銷售結果抱有極高期待的同時也存在疑問——為什么多為年輕客戶購買，是不是變成假養老了？后來，時任萬科集團總裁郁亮也在某次媒體報道中表示——房子是賣出去了，但購買客戶基本是40歲左右的少壯派，養老試點工作沒有像預期一樣展開。事實上，我們現在可以發現這樣的規律：在項目未實際呈現之前，基于對品牌的信任，第一批來買的人往往是內部客戶和子女型客戶。
2013年11月，萬科鄰里式養老價值觀確立。在社區內，一方面，強調“遠親不如近鄰”；另一方面，強調延續長者的社會關系，盡可能保留他們原來的生活方式，尤其是親情和鄰里關系。
2014
隨園“金十字”配套面世
2014年，離隨園正式交付還有一年時間，項目超級示范體驗區——“金十字”配套對外開放，借此萬科又做了一次盛大的品牌發布。配套展示作為是項目營銷最重要的支持，其涵蓋的豐富活動、服務體驗帶來了銷售上漲。
同時，護理院作為養老支撐業務啟動。護理院是萬科首個持有養老、醫療雙牌照的醫養項目，既是對隨園社區在地老化習題的補充，也是未來為失能和康復需求長者提供服務的場所。由于護理院是萬科從未涉及的醫療業務，一線公司對這類新業務并沒有管控流程，誰也不知道應該如何推進。
幸運的是，當時萬科集團的大環境鼓勵新業務探索和一線試錯。隨園團隊利用試錯機制，申請注冊了護理院公司并組建團隊，年底通過了審核。誰也沒想到，5000㎡的護理院在之后的服務營收上堪比隨園社區，迅速成為隨園養老版圖的另一支柱業務。
“金十字”配套空間（圖源網絡）
2015年，隨園開園。開園前，萬科非常重視服務演練。健康管理團隊在隨園配套里接待客戶，展示未來健康內容；與此同時，管家團隊在當時的嘉木公寓開始樓棟內服務演練。開園后，隨著園區服務的進一步展示，越來越多關注服務的長者前來體驗和試住。
此時，萬科團隊也意識到隨園模式成立的最終考驗是實現資產退出。他們在和多家險資企業、金融機構交流后，決定暫停使用權模式，全力聚焦租賃模式——利于未來資產退出設計。隨園租賃模式是一次性繳納15年租金，期內退房可按時間折舊退款，15年之后繼續居住不再收取租金。這標志著萬科不再計較短期現金流，而是計劃成為養老社區的長期經營者。租賃模式銷售在開園后的業績突飛猛進，一年內去化了95套，是開園前的近3倍。
開園后，萬科集團內部人員、合作方、投資者和預購客戶接連來訪，他們對隨園有著異常的興趣。長者入住前，大多數對隨園的評價也是“養老硬件已經世界一流”等溢美之詞。也許只有到訪看到滿頭銀發、舉止得體的老人在園區里愜意生活，才能體會到隨園確實是最理想的退休之所。
隨園嘉樹護理院室內 ? 棲城設計
隨園嘉樹護理院室內 ? 棲城設計
隨園老年大學課程活動（圖源網絡）
2018年，在盈利的激勵下，萬科開始拓展護理院業務，鄰嘉康復護理院就是隨園團隊開設的第二個具有醫療牌照的項目。
同年，隨園團隊開始區分平臺管理和項目管理。隨園原有的核心業務負責人，抽離到平臺進行項目拓展、能力孵化等，而新補充的團隊人員則作為服務執行者放在項目一線。
隨園·海上明月項目也是在這一年開始啟動的。它是由萬科住宅用地獲取時配建的自持商業地塊打造而成，是萬科體系內首個復合地產項目，被隨園團隊定義為城市版隨園嘉樹。為了證明隨園能復制，萬科毅然在一個不到30000㎡的空間規模上實踐了隨園模式。雖然利用這樣的規?？臻g打造社區有著諸多挑戰，但憑借經驗積累、專業能力和品牌影響，這個項目被推動得相當堅定：萬科獲取到三個股東的支持并實現獨立操盤，項目的銷售市場也逐步被打開。
2019年，萬科正處于對未來地產業務的悲觀預期，集團董事會主席郁亮提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的發展戰略。因此，萬科的養老業務逐步聚焦于兩大產品線——突出專業護理能力的護理院和營造鄰里關系、社區感的隨園，團隊一方面開始挖掘產品潛力，一方面開始迭代新模式。
從有著小鎮基底的隨園嘉樹到融合住宅社區的蕭山隨園，再到以公建民營為切入點的房山隨園，隨園逐步進化以適應市場運營。2019年8月20日，北京隨園養老中心發布活動在房山長陽舉行，萬科北方區域最大的養老社區正式亮相。房山隨園不再是傳統的拿地開發，而是以租賃方式獲得的公建民營項目。社區整體規劃7棟樓，共700余張床位，以10年、5年租賃方式對外銷售，加建的4000㎡公共配套功能更加集約復合。
