1.棲城的設計理念是什么？
A:棲城的核心價值觀是創造力、執行力和感染力。創造力是源頭，一切價值活著的理由。執行力指的用好的方法與措施使一切創造成果完美呈現于世。最后用感染力去影響世界，而不是用你的真理去說服別人。這個價值觀投射在養老地產設計上，可以用渡邊淳一 《復樂園》的一段話說明:“他想要創建一個讓老人們不必介意別人的目光，隨心所欲、充滿朝氣地生活的場所。在這里，無論發生了什么事，老人們都可以坦然面對?！胍氖亲杂傻纳?，并在自由的生活中死去?！?/p>
2.在養老模式上棲城比較推崇什么樣的理念和模式，為什么？
A:國內有不少類型的養老開發模式,北京是”9064”,上海推行的是 “9073”的養老格局——將有90%的老年人由家庭自我照顧，7%享受社區居家養老服務，3%享受機構養老服務。最大份額在居家養老上,養老服務機構和產品商可以在此領域有很大的空間,在社區 養老開發模式上,國內也有不少是結合旅游,養生等,針對人群也主要活躍的健康老人,以國內現狀來看我們比較推崇嵌入式持有+銷售混合模式。即開發一個通用社區,大部分的物業具備各個年齡段人群通用的基本設施,里面設置一定比例的專屬養老公寓和機構,一方面這樣的一些樓盤適合全年齡段的生活,另一方面對老人晚年生活有保障,對開發公司來說,持有型的養老公寓和機構能提升整個大盤的溢價能力,也使得養老地產不至于變質；同時出售一部分物業，保證比較好的現金收益。實際上,對于運營管理良好的養老公寓,因為入住老人的粘度很高,護理和租金收益都很穩定,會比大部分酒店要可觀.
3.談談你們設計項目中的代表作。
A:國內在建的絕大部分養老地產其實都屬于概念,這幾年我們做了不少養老項目，有一些已經接近我們想達到的良好模式,如“儋州海陽城項目”，位于海南儋州海岸線?？偨ㄖ娣e326000平米，包括由上海親和源運營的老年公寓，適老型高、多層住宅，別墅及酒店。這是一個典型的“郊區型嵌入式持有+銷售混合模式”的養生主題社區，同時又結合了旅游度假概念。再如“金地格林世界養老住宅項目”，項目 位于上海市南翔鎮格林世界，總建筑面積13100平米，包括老年住宅及配套，可定位為“市區型嵌入式持有模式”。再如“上海頤和苑老年服務中心項目”，項目位于上海金山朱涇鎮，總建筑面積33760平米，為老年養護院及養老院。我們定位為“郊區型專屬持有模式”。通過建立不同的項目模型，我們確立了不同的設計策略。通過對不同設計策略的執行，我們在上述的項目中都取得了較好的設計成果。
4.養老地產項目在咱們棲城的所有項目中，大概會配多大的比例？
A:目前來看,大約占了棲城項目的30%。作為棲城T型設計模式的重要一支，這個比例持續上升中。2012年我們與丹麥的養老設計公司和養老管理公司形成了戰略合作,成立了柏研設計,我們有一支國內最好的養老地產研究團隊，持續在對養老及衍生領域做研發。
5.為何選擇養老地產作為設計的重點？
A:中國老年人口數量巨大，老齡化速度高。在這大背景下，養老地產會成為今后的新興“剛需”。而現有的養老地產市場嚴重供給不足。因此我們認為養老地產會在中國長期穩定的增長；另外,養老產業是個中國社會課題,在這方面的努力能真正解決需求,惠及當下,以及我們父母以及很快也將老去的我們自己,棲城這幾年在養老地產設計領域已經積累了不少經驗,值得我們持續深入.
6.養老地產近年開始為人所知，從行業視角來看，養老地產的獨特性在哪里？為什么要做？
A:養老地產的特點是“周期長，回報穩，產業廣，政策多”。養老地產相比其他地產形態投資周期較長，但是一旦項目運營起來投資回報是相當穩定的,遠比商業和酒店等要良性的多。同時由于養老產業是本生一個很長的產業鏈，養老地產在這個鏈條中收益點很多。養老地產的另一個特性是受政策影響較多；從拿地到運營，牽涉到的部門和政策都遠超普通房產項目，這是開發商需要注意的。至于為什么要做養老地產，我們覺得現階段對于常規項目開發來說不過去主要還是增加溢價能力和通過持有物業獲得持續回報,當然從社會角度來說，也是件利國利民的好事,是件很”正”的事情,這樣的事情容易做的長久.
7.在發展此類項目的時候，有沒有遇到什么困難？如何在行業競爭中占據先機？
A:困難是多方面的，一是政策面，要熟悉各地相關政策，利用優惠補助；規避各種限制。二是策劃面，要協助甲方理順產品思路，搭建合理的投資回報模型。三是設計面，好的養老地產產品需要好的設計團隊全程把控，從規劃，建筑到室內，部品完全貫徹設計意圖。四是運營面，類似酒店運營公司，專業化的養老機構運營公司一定是今后的主流運營商。設計方前期就要介入與運營的討論，同時在后期運用中還持續從運營處采集數據，修正設計策略。這與一般的房產項目設計是很不同的。在行業內我們一方面起步早，這些年已經有一些建成的項目作為積累；另一方面我們強調創新與研究，有專業團隊持續做研發。再有一方面我們強調做全產業鏈問題解決者，即不把自己圄于設計，而是為甲方提供整個產業內解決各種問題的服務包。
8.養老地產目前在國內處于怎樣的一個階段？
A:觀望多，有嘗試，實例少。目前業內普遍意識到養老地產可以有所作為，但是怎么做，做多少大家普遍還都不是非常有底。我們合作的一些大開發商如金地集團，也都是在一些大盤中拿出一小部分在做實驗與研究。
9.有人說在我國關于養老地產的政策很不明確，特別是在土地方面，您怎么看？
A:這個就是前面說的政策面?！侗本┦?013年度國有建設用地供應計劃》將養老設施用地納入本市年度國有建設用地供應計劃。長遠來看，養老用地勢必會單獨納入用地供應，而擺脫了現有以劃撥用地為主的狀況，養老產業才能通過市場化形式走向繁榮。
隨著人口老齡化的加劇，您對養老地產有著怎樣的期望？
A:棲城有句名言“成人達己”。我們都將老去，我希望在我將老之時能過著有尊嚴，有品質的老年生活。這也是我們想為現時已然老去的人們所帶去的。所以我們的期望是這個行業能資金多樣化，設計專業化，運營團隊化。從而實現我們的渴望。
10.養老地產的設計重點主要體現在哪些方面？
A:就全產業鏈來說，確立運營模式是重點，這個前面講的比較多。如果單就建筑設計本身來說，設計重點在于研究老人的行為模式。包括研究老人的生理和心理模式。研究難點在于數據不能閉門造車靠想象。舉個實際例子，上海某針對健康老人的養老項目，前期問卷調研中老人反映要設立健身房的要求比例非常高。實際設立運營后發現健身房幾乎沒有人使用。這說明老人對自己的需求有認知偏差。而作為設計者指導設計的數據只能來源于實際運營，而不能靠自己甚至老人自身的想當然。
11.由于中外文化的差異，國內的養老地產難以參考國外模式，你們怎樣看待這個問題的呢？
A:有兩個方面導致國內養老地產難以參考國外模式。一個就是文化差異，包括比較不能接受機構養老，不能接受“倒按揭”等模式。所以我們推崇嵌入式模式，不讓老人有被社會拋棄的感覺。而“倒按揭”等按揭模式相信會隨著大家對金融產品的理解有所推廣。另一個原因是我們的養老保險機制的差異，如日本員工退休時拿到的大筆企業年金；丹麥介護老人每床每年政府補貼約30萬人民幣；這都使得它們的養老地產從模式到產品都與我們相當的不同。對他們的參考，更多的是設計層面的參考，而運營層面，還是要找一條中國自己的路。
12.老年人的生活更趨向于寧靜、安詳的優雅環境，與普通商品房相比，是否需要更高的成本與設計要求？
A:老年人的生活訴求其實有雙面性：一方面要求寧靜安詳；同時又渴望社交熱鬧。這兩個特征必須同時關注.與普通商品相比,設計投入的關注度是高得多的。比如夫妻分房睡保證寧靜安詳，考慮陽臺曬太陽視線交流的位置來實現老年人意義上的某種社交,考慮色彩,燈光,智能化,家具的特殊性,和普通社區的做法差異很大。對于開放商來說，建設成本相對增加的不是很多；但在運營層面，特別是針對介護老人的項目,因涉及護理人員,入住率等問題,成本和收益是需要經過精細核算的.
13.養老地產今后的競爭勢必越來越激烈，棲城有什么計劃和考慮？
A:棲城已經將養老地產設計作為了公司的戰略業務,與產業地產設計并行.第一,經過幾年的研究,已經在建一批真正意義的養老社區,建成后會對市場起示范作用.第二,養老地產進入是有門檻的,涉及開發模式,老年心理和行為,數據和經驗積累等,棲城的研究介入,,有先發優勢.第三,棲城已經與國內外多個養老專業服務機構形成了戰略合作,比如丹麥KPF設計公司,易居,全經聯,中國老齡產業協會等,這些合作利于我們在全產業鏈上為客戶提供更完整的服務.我們已經提前做好布局,等待市場真正興起.
