現場｜ SIC老博會“養老項目開發和設計實踐論壇”-2021-上海棲城建筑規劃設計有限公司

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現場｜ SIC老博會“養老項目開發和設計實踐論壇”

瀏覽人數 : 2323 發布時間 : 2021.11.29

2021年11月15日，“養老項目開發和設計實踐論壇”在廣州保利世貿博覽館成功舉辦。演講嘉賓來自新城控股、保利、富力、華潤等頭部房地產企業及伍茲貝格、棲城等兼具國際視野的設計公司，吸引了覆蓋房地產、民營養老、保險金融、政府、設計等行業的近130余位參會觀眾。

論壇聚焦城市型養老設施的最新發展，深度錨定國內典型區域的市場先行項目，剖析其背后的產品邏輯，試圖探索行業內更多有益的發展路徑。也嘗試回答在當前地產調控新形勢下，城市存量及新建配套物業與養老設施如何結合等尖銳問題。

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論壇現場 ? 棲城設計

第八屆SIC老博會

分論壇

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養老項目開發 & 設計實踐論壇

主題：城市型養老設施與復合型業態開發

開場主持

關鍵詞：實踐趨勢+項目挑戰+地域性

主持人

棲城設計董事合伙人

管軼群

作為本次論壇主持，棲城設計董事合伙人管軼群先生提到，康養行業歷經幼兒期、青春期，成功的經驗、失敗的教訓，現在是合適的時間點來探討以下問題：

1. 養老項目目前的關注點局限在郊區大盤，對此應當作何反思？

2. 地產調控形勢下，存量配建物業成為熱點話題，康養是否能夠成為未來很好的轉型方向？

3. 從政策和學術角度來看，城市型、服務型養老公寓等規范的制定，對未來會有怎樣的參考意義？

對這些問題的探究，是本次論壇選擇 “城市型養老設施與復合型業態開發”話題進行深度探討的主要原因。其答案，在各位嘉賓的分享中有著諸多體現。以下為精彩分享：

01.

垂直微型城市社區

基于商業綜合體開發的城市型康養項目實踐

關鍵詞：城市型+垂直型+大型商業設施+華東

分享嘉賓

新城控股集團股份有限公司康養總公司副總經理

李昆

當我們在談論城市康養產品的時候，在談論什么？我們需要為城市貢獻怎樣的康養產品？新城控股李昆先生以南京“新城·心頤”城市康養綜合體項目為例，從“策劃邏輯、產品創新和商業創新”三大維度，梳理了這個存在于多功能集成城市綜合體內的康養項目。解析其策劃邏輯及輕運營思路，從康養產品的集成運營、盈利模式和可持續發展經營方面，分享新城的探索經驗。

1. 面對地產類康養項目面臨的挑戰，項目的策劃邏輯：

遠離城市則沒有人氣，城市中心則物業很貴——做城市型集約綜合體；

城市型項目面臨高租金和低收入的商業邏輯矛盾——主動招商、開放；

傳統三費很難支持高收入康養機構日常運營——打造綜合業態，增加經營坪效；

高齡客群≠高消費客群——面向50+客群。

2. 面對垂直康養綜合體的設計策劃挑戰，進行產品創新：

業態多樣，流線和客群種類極多——垂直梯控管理，多部電梯聯動；

辦公改康養，消防、報建、養老資格證獲取等——爭取政府支持，爭取特例特辦；

開放式公寓的組成元素——專業照護+基礎醫療+酒店式公寓管理+智能化管控+社區老年大學+日間照料中心。

3. 面對商業模式的挑戰，進行商業創新：

10個億的投資對應初期2000萬以上凈現金流——多重模式并舉，

如何快速回收投資——銀行貸款+類REITS，

未來同類型產品如何拓展——資產包+海外REITS，

是否具有復制價值——有限的復制可能。

02.

康養賦能與存量再造

保利養老多元業態探索與實踐

關鍵字 / 國家級標準化×存量盤活×CCRC×適老化改造×養老智能化

分享嘉賓

保利健康產業投資有限公司助理總經理

郭延洲

地產調控形勢下，存量物業如何與康養項目相結合？怎么評估持有項目是否適合做養老？改造時需要注意哪些方面？保利健康郭延洲先生結合保利養老多元業態探索與實踐，以“存量再造與康養賦能“為題為我們分享了寶貴的“保利經驗”。

1. 滿足怎樣條件的存量物業適合做養老？

區位條件：以核心城市為主，城市中心區域或近郊為宜；五公里范圍內有二級及以上綜合醫院；避免接近高污染區域。

建筑面積：建議建筑面積5000㎡-15000㎡，單層面積1000㎡-1500㎡；獨棟建筑，獨門獨院，層數5-15層為宜；至少需要一臺擔架電梯或者具備加裝電梯的條件。

合規性：產權證件完整，產權關系清晰；產權業主方及上級主管部門同意物業做養老經營用途；周邊居民、商戶、在營企業等群體對于該物業用于養老經營用途無明確反對意見。

2. 從哪些方面進行改造可行性評估？

規劃布局：獨立的交通系統，獨立的對外出入口，便捷的救護動線，便于獨立運營管理；

活動場地：活動健身場地，休閑社交場地，景觀綠化場地，兒童活動場地；

空間組織：優選走廊式建筑，次選庭院式建筑，控制建筑開間，控制床均面積；

結構體系：鋼混優選框架結構、高層優選框剪結構、磚混優選內框架承重。

03.

以醫帶養-富力頤安城市綜合型CCRC

關鍵詞：城市型+養老社區+國際醫院+華南

分享嘉賓

富力集團醫療健康產業管理公司副總經理

梁影君

談及康養產業，醫養結合是必不可少的一環。那么，如何做到“以醫帶養”，在為長者提供一站式全周期服務的同時，開拓全新養老模式？來自富力集團的梁影君女士從富力頤安的產品體系出發，向我們展示了一個由自有團隊操盤，融合自己的運營特色并完美捕捉華南區域客群特點的創新城市型康養綜合體CCRC項目。

1. 稀缺區位&全齡化社區項目：

城市型，離城市中心半小時車程，提升子女探望頻率；

全齡化社區，市區稀缺、具有一定生態規模的養老社區項目，目標客群全齡化覆蓋。

2. 以醫帶養，多層次醫療保障，全面構筑四級防線：

國際醫療保障，廣州富力醫院+UCLA Health附屬醫院；

綠色通道、急救保障，知名三甲醫院綠色通道、雙向轉診；

專業康復護理、復健計劃，康復醫療中心提供專業化康復護理服務；

慢病管理、中醫調理、膳食營養、心理健康，專屬私人醫生、常見病多發病等健康管理。

3. 高品質且高效的生活起居與公共空間：

適老化設計生活居所，鼓勵長者獨立自理，重建生活的自尊心和自信心；

高效靈活多變的公共空間，載體保障各項活動需求，提高空間使用效率，節約成本。

04.

華潤置地康養改造項目的進階道路

以北京項目為例

關鍵詞：既有物業改造+運營后評估+產品優化+華北

分享嘉賓

華潤置地華北大區康養設計負責人

張旭

如今，行業政策、規范愈發嚴苛，康養項目運營成本控制難上加難；疫情常態化，人員管控亟需通盤考量；再者，空間內的美觀、實用兩者博弈，其評判標準是什么？如果說前幾位嘉賓的分享是以開發商的角度在探索康養項目的可能性，那么華潤置地張旭女士為我們帶來的分享則是以北京“悅年華·頤養中心“項目為例，從使用方和運營方的視角對康養改造項目進行的經驗總結。

項目產品改造進階的三個方面：

產品需求輸出，建立設計需求表。

功能性取舍、產品細節提升，綜合考慮疫情、招工的實際情況，宿舍為必須功能項；床位數量是理論數據還是實際數據應前期夯實；重視更安全、更方便、更便捷的使用者需求。

美or實用？招牌形象與實用功能的取舍，注重生活者需求。

05.

混合的真實

多元業態視角下的生活場景構建

關鍵詞：復合型業態+復雜性+境外

作為設計師，如何在多元業態內為康養這一特殊客群構建豐富的生活場景？設計空間的人文性、城市生活的歸屬感如何營造？來自伍茲貝格的黃馨諺女士和棲城設計的吳慶喆先生，以“混合的真實”為題，以代表性實踐案例展示其對康養空間未來設計趨勢的思考和城市規劃設計的展望。

分享嘉賓

伍茲貝格全球高級董事合伙人

黃馨諺

以U-City聯合社區為例，項目原址為當地教堂，定位為融合不同人群，包括老年人群和教堂志愿者的多功能空間。設計為垂直塔樓的模式，可分為三個分區，每一個板塊都有其錯位與標識性，再通過營造延展的共享空間成為社交和交流的空間，以此創造項目的獨特性。建筑本身作為社會干預手段提高了對社區的影響。從人的意識出發，對養老建筑產生了諸多想象并在社會學等不同維度激發創新模式。

特色空間營造：

Entrance Level，配有接待的前臺，餐廳可為長者或社區居民服務。

Multi-Function Level，可以通過不同的隔斷拆合滿足不同功能的需要，同時也滿足教會周日聚會的需要。

教堂辦公層則兼具辦公與健身的功能，使得長者與不同代際的群體有接觸的機會。

8~12層，服務于失能與臨終關懷長者；13~18層，打造了活力長者公寓，也設計了使得長者可以充分交流的室內外空間。

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